質問者

ryonerocchiさん

【注文住宅】建築条件付き土地(物件)を購入する際の注意点は?

建築条件付き土地(物件)を購入する際の注意点は?現在建築条件付きの物件で気に入った物があり、購入を迷っていますが、知識のないまま、営業マンの言葉を鵜呑みにするのも怖いので、こちらで確認と質問をさせて頂ければと思います。
どうしても、営業マンは目の前の商品を売る事が第一なので(仕事上仕方ないとも思いますが)ただしい事なのかが不安です。


物件の詳細は東京都世田谷 都心まで電車で20分以内。
急行が止まる駅で物件は駅から徒歩5分。


簡潔にするため営業マンとのやり取りを箇条書きで失礼します。


Q、立地は気に入っているが、結局建て売りっぽい家なので、どうせ建て売りじゃないなら、自分で土地を探して気に入った建築事務所に設計などお願いしてもいいのでは?


A, 自分で土地だけ探して注文住宅も、お金と時間があるなら可能だが、出せる金額と組めるローンに上限があるならオススメしない。
理由は、そもそも利便性の良い場所にある土地や誰もがほしがる土地はほとんどが建築条件がついている。
また、大きな土地を業者が買い、それをいくつかにわけて売っているから手が届く金額になっているが、そういう小さな土地自体が単体で売っていない。
また、仮に入手しても、土地の調査、もし問題があれば施工。
そして民法上で隣人との距離を1m離さなければいけないので、そうしたくないなら、隣接する屋主との交渉が必要。
相手が応じてくれなければ、小さな土地に更に小さな家しか建てられない。
今回の条件付き物件と全く同じ条件の土地と家を、家と土地と別々に購入した場合、3割増しくらいになると考えた方が良い。
あまりにもリスキーなのでオススメしない。


上記の解答でしたが、気になる建設事務所は土地探しを無料で手伝ってくれ、ローコストでデザイナーズ住宅を建ててもらえる会社ですが、土地探しを手伝ってもらってもやはり大変な作業とお金がかかるのでしょうか?
参考↓

ちなみに、この営業マンは、その物件を扱っている業者に、金額内でフラット35Sに対応できる住宅を建てる事、トイレの増設、床暖房を1、2階にいれる、食器洗い機をつけるというのを交渉してくれました。


フラット35S基準の住宅でも、変動型金利での支払いを薦められています。
(金利0,975)

信用できる営業マンでしょうか?


また、建築条件付き物件を購入に当たって注意点を教えて頂きたいです。
補足既に回答いただきありがとうございます。


土地だけでも探しているのですが、私にとって条件の良い土地には何故か条件付きばかりで、希望とするエリアで条件無しの土地がみつかりません。
根気よく探すしかないのでしょうか?
良い土地にはすぐさま業者が目を付けて買取ってしまっているのでしょうか。


仮に、希望とする土地が見つかった場合は、土地購入にあたり注意点はありますか?
買った後に「建てれない」となると困るので。


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投稿日時:2016/03/25 13:27:51

投稿数:4 お礼:50枚

カテゴリ:注文住宅

ベストアンサー

saran_sararaさん

建築条件付に関しては過去回答のなかで紹介しているリンクのページなどが解りやすくまとまってると思うので参考に読んでください。




一番大きな注意点は合法的になされる場合、土地は先におさえるが土地と建物の契約はあくまで別であり、後から行われる建物の請負契約の方が成立しない場合、土地の売り買い契約も無条件で白紙になります(することができます)。建物が決まらない不明瞭な条件で購入側の不利になるセット販売で売ってはいけませんという趣旨です。


良く問題になるのが、一見、土地を契約しておさえたようになってますが実際には建物の契約がなされるまで実質契約は出来てない状態なので業者はそのリスクの為に「建物の請負契約を必要以上に急がす場合がある」ということ。


このため、プランなど決まらない時点で請負契約させられ後でトラブル。
すでにその時点では請負契約も終わってるし物理的にもお金など話が進んでるので戻れない事が多いなど。




>理由は、そもそも利便性の良い場所にある土地や誰もがほしがる土地はほとんどが建築条件がついている。


そんな事は無いです。
ただし、良い条件の土地は当然売り買いされてる場合、業者仲介などもがかかってるのが普通で値段も高いので掘り出し物のように一般的に良い条件なら割安なものはほとんど無いのは事実です。


>大きな土地を業者が買い、それをいくつかにわけて売っているから手が届く金額になっているが、そういう小さな土地自体が単体で売っていない。


これはその傾向が強いのでその通りでしょう。
ようは、そういう土地を宅地として分譲するときに、あまり高い土地では売れないので売れそうな値段で小分けしますが、販売する手法として、土地だけ売るか、建て売りにするか、建築条件付きで売るかがあるわけです。
建て売りするとリスクが高い。
土地だけそのままだとリスクは少ないが見かけ高くて競争力が無い。
そこで土地部分の見かけも建物建設前提なのでセットで圧縮できとりあえず自分で設計や施工業者も見つけないくて良いので土地が無くてすぐに家を建てたい人には一見わかり良くアピールできるシステムです。


>仮に入手しても、土地の調査、もし問題があれば施工。


これはまあその通りですが、そこの土地もちゃんと造成されてるかどうかはありますから、逆に第三者で調べてないなら言う事を信じるしかないというだけの話しですね。


>民法上で~小さな家しか建てられない。


そのとおりなんですが、その業者の土地でもこれは同じです。
そうでないなら民法を無視すると言ってるにすぎません。
民法の規定は強制的な法規ではないので、隣地が承諾するとか販売前に既にそうなってる建て売りならそれを了解で買うなら問題が出ませんが、建築条件付きならこの論法は通りません。
ただ、同じ業者の販売なので建て売りと同様どこからも文句が出ない(文句出ないように売る)だけの話し。


>今回の条件付き物件と全く同じ条件の土地と家を、家と土地と別々に購入した場合、3割増しくらいになると考えた方が良い。


なんともいえない。


概ね、別に買うと、同じ程度の条件なら土地部分の見掛け価格は高いことが多いのと、いろんな雑費用が出ることなどから高くなる事が多いとは思います。


が、建物自体には自由に出来るというお金に換算できない大きなメリットが出ます。
先に書いたように、合理的になるので価格に反映されて安くなる要素もありますが、建物そのものは指定業者で競争が無いので一般論としては単価は高めになってる場合が多くあります。
土地で見かけ下げた分を取り返そうと考えてるような業者なら余計です。


>フラット35S基準の住宅でも、変動型金利での支払いを薦められています。


考え方次第なんでなんともいえない。
変動にしたら長期で見ると最低水準の金利がそのままなら得ですが、もう日本の社会構造からは極単には上がらないと思うが幾らかは上がるだろうし、どの程度上がるかは経済学者でも正確には当らない。
着実派で余計なリスクを背負いたくないなら固定で確定してしまうのが当然将来設計上変動要素が減って解りやすいということ。




今の内容から信用出来るとも出来ないとも言えません。
言ってる事も?
な点も決定的な嘘ではない営業トーク範囲の話しだと思いますので。


デザイナーズの方はこちらも業者指定になるのでようはひも付きで設計を売る手法ですね。
土地が無いと設計は仕事が生まれないんで営業的に積極的に考えると素人の方より業界にコネはあるからそのネットワークで紹介します。
それと同時にちょっと見栄えがする設計を施工業者のひも付きで簡単セット販売しますというビジネスモデルですね。
裏を知ってるので嫌ですがニーズに合致するなら良いとも悪いとも言えません。

45

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投稿日時:2016/03/25 16:14:37

質問した人からのお礼

ありがとうございました! 大変助かりました!

4

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投稿日時:2016/03/25 20:26:07

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lavender_konatsuさん

積水ハウスとのトラブル

去年7月末に積水ハウスのシャーウッドの家(注文住宅)に住み始めました。
(愛知県です)住み始める前からずさんな仕事をされ、未だに未解決です。
一つや二つではありません。
新築なのにアウトレットの家でした。
出来れば返品したいくらいですが、結局返金という形にしか出来ないとのことでした。
その金額の折り合いがつかず、未だに解決できていません。
その間も問題点は止まることなく出てきています。


折り合いがつかないうちに弁護士を入れられ、担当とも一切連絡取れない状態です。
(弁護士により禁じられています)弁護士は、話し合いの時に積水が出してきた額より遥かに安い額で配達証明を送ってきました。


妻は度重なる工事や、毎週の様に立ち入る数多い業者の人間たちの不躾な振る舞い、積水ハウスの誠意の無さ等々に疲れ果て心身ともに壊れ自殺をはかったりするようになりました。
いずれも未遂で終わっており、通院しています。


たまたま近所に住む同僚もシャーウッドの家でトラブルがあり、話し合い中です。
ダクトの穴を柱に開けられたそうです。


弱者は所詮大手に泣かされるのみなのでしょうか?
同僚と二家族ではなにも出来ないのでしょうか?


積水ハウスという所は最初だけ良く、トラブルが起きたら弁護士入れてねじ伏せる会社だったんですね。


相手が積水だと、ビビって弁護引き受けてくれないと聞きます。
勇敢な弁護士は名古屋にいないのでしょうか?
補足代金はすべて払い終わっています。
(銀行に借りました) 土地、建物ともにローンは始まっております。


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投稿日時:2016/03/25 19:34:10

lavender_konatsuさん

我が家は4年前に新築に建て替えました。
前の家はトイレは1階だけでしたが今は2階にもあります。
なければないでどうって事ありませんでしたが、実際あると、夜とか朝とか楽です。
何より夜中トイレに行きたくなっても、1階の両親の寝室近くのトイレを使わずにすむし、寝ぼけて階段を上り下りするリスクがありません。
新しい家に住み始めて4年経ち、トイレ2つに満足です。

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投稿日時:2016/03/25 21:17:33

lavender_konatsuさん

舅が亡くなり、夫が遺産相続を勝手に放棄(泣)!

3人の子供がいる40代夫婦。
夫は長男ですが、転勤族。
地方都市の義実家に住む舅姑とは夫の弟一家が同居。
舅は8年前に脳内出血で倒れ、以後自宅で要介護生活をしてきましたが今年初めに他界。
遺産は義実家の土地建物(立地が良くかなり広いので億近い)と預貯金4千万余り。
姑がまだ生きているので、姑が半分、夫と義弟が1/4ずつ…というのが法律です。
家は姑と弟一家が住んでいるので、現金3千万位を貰えると見込んでいました。
でも夫は今回の遺産は受け取らない…と、分割協議書に署名押印してしまいました。
弟夫婦に報いるためだそうです。
今後も姑を大事に最後まで看てくれるのならば、将来姑が亡くなった際にも放棄すると口約束したようです。
ハッキリ言って夫の「良い恰好しい」にはウンザリです!姑も長年リウマチを患っていて、義弟嫁は大変な面もあるとは思います。
だから寄与分?
のようなものを認めてある程度大目に義弟に渡すのならまだ分かります。
でも妻の私の意向を聞かずに全面放棄…って、あんまりではないでしょうか?
夫は1千万程の年収がありますが、我が家には子供が3人もいて、これからどんどん教育費が嵩みます。
地方を転々とする生活で、安い社宅は用意されていますが、この先自宅を購入しなければなりません。
教育費、家の購入資金、老後の為の貯え・・・お金が足りなくて将来が不安です。
でも転勤が多いので妻の私が継続的に正社員として働ける状況ではありません(週2アルバイトはしています)。

それなのに舅が亡くなって夫が手に入れたのは、舅が大事にしていた腕時計や古書(価値があるらしいけれど場所を取って邪魔)だけ。
親兄弟に格好をつけている場合ではないと思うんです。
妻や子供に対する責任をどう考えているのでしょうか?
夫は義弟夫婦、特に義弟嫁が舅姑の世話に献身的…と過大評価しています。
でも姑の病状が悪化する前、舅が脳溢血で倒れる前には、子供たちの面倒を見てもらったり良い思いも沢山してきたわけで、恩返しの面もあると思います。
私は親に頼ることのできない赴任地での生活で3人の子供達を頑張って育てました。
夫の両親に対しても「世話をしたくない」のではなく、距離が離れているから物理的に「無理」なだけです。
遺産を受け取るか否かは夫の意向が100%なんておかしくないですか?
生活を共にし夫を支えてきた妻には何の権利もないのでしょうか?


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投稿日時:2016/03/25 22:07:49

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