質問者

mamedarakeさん

【注文住宅】築23年の中古一戸建ての売買契約をし、契約時の重要事項説明書に「対象不動産敷地には建築確認の許可がされていますが、現在の建物の概要とは異なります

建築確認済証、検査済証がない中古物件購入には今後どのようなデメリットがあるでしょうか?
築23年の中古一戸建ての売買契約をし、契約時の重要事項説明書に「対象不動産敷地には建築確認の許可がされていますが、現在の建物の概要とは異なります。対象不動産建物は検査済証を取得しておりません。
」と記載がありました。


仲介業者に説明を求めたところ、「建築確認申請書はあるが、その申請内容と異なる建物を作ったため確認済証をとることはしなかったようです。(何故申請したものより大きく建築したのか等は不明。注文住宅ではないので現在の売主の意向でもなかったようです)当時の建蔽率的には違法ですが、現在の建蔽率にはあっているので、今後立て替えの際にも同程度の大きさのものは建築可能ですよ。
」というような説明で、確認済証の有無はあまり重要ではなく、現在の建蔽率にはあっているので、かえってお得かと思えるような説明でした。


ところが、この度銀行ローンの本申し込みをしたところ、確認済証がないためローンは組めないと回答がありました。
当物件はほぼ土地の値段で購入予定であり、建物の評価はないに等しく、借り入れ希望額は購入価格の5分の2程なので、土地を担保と考えれば十分ローンは可能かと考えたのですが交渉の余地はありませんでした。


仲介業者によると、その銀行は特殊なので、他の銀行は大丈夫ですからと安易に言われるのですが、そもそもそんなに重要な書類がないということに段々不安を覚えるようになりました。
熟考した結果是非その銀行でと思っていた為、急遽他で・・と安易に言われて納得できない点もあるのですが、他の銀行なら本当にすんなり通るのかも心配です。
(契約の支払い期日が迫っており、あまり日程的に銀行を選んでいる余裕がなくなっています)
仲介業者は大手でもあり、担当者も売主もいい方だと思われますが、この書類がないことで今後発生する可能性があるリスクはローン・その他どのようなものがありますでしょうか?


今後増築の予定は無く、築23年でもあり引渡し後に耐震関係のみチェックして最低限の補強をし、もし可能であれば10年以内に取り壊して立替ができれば・・・と考えています。


また、確認済証と検査済証は違うものでしょうか?


お詳しい方のご意見お伺いしたく、よろしくお願い致します。
補足大変詳しいご説明ありがとうございます。


もしご存知でしたら、書類がない為のその他のリスクについてもお教え頂けますとあり難く存じます。
(今後増築予定なし、耐震関係のリフォーム予定、10年程で立替を希望しています)

どの程度重要な書類かわからないので、それがないということは実はあまりよくない物件なのかと不安になっており、契約解除も少し念頭に浮かんでいます・・。
考えすぎでしょうか?


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投稿日時:2016/03/25 13:27:51

投稿数:4 お礼:50枚

カテゴリ:注文住宅

ベストアンサー

big_star_hiroさん

建築確認申請書・(建築)確認済証・検査済証の用語の説明や今までの経緯は、他の回答者さんのおっしゃるとおりだと思います。(建築)確認済証をとらずに着工すれば、それだけで違法ですから。


質問者さんは検査済証が無い物件しかも当時は違法建築物であったということがご心配かと思います。


実際の話をします。
建築基準法上は完成から4日以内に完了検査を受けなければいけません。
しかし、住宅に関して15年位前までは完了検査を受て検査済証をもらうという行為を建築主も行政もそんなに遵守していなかったのも事実です。
住宅金融公庫(当時)も中間検査は義務付けていましたが完了検査の義務を課さなかったということもあり、当時は銀行融資よりも住宅金融公庫の融資が圧倒的に多かったわけですから結果的に違法建築物であっても融資を受けて建築できてしまったという事例が多数あります。また、行政も業務の繁忙のためか確認済証を出した物件にたいして完了検査申請が出なければ完了検査をしないというスタンスでしたから、建築基準法で定めがあっても完了検査を受けていない物件が多数あります。
行政から「完成から4日以内に完了検査を受けてください。」というお知らせが建築主にくるようになったのも10年ほど前からです。
中古住宅として市場に出ている昭和の物件ではよくあることです。
仲介業者としては、このような物件を扱いなれていますからさして問題にはしません。
ただ、買主さんとしては?
ですよね。


>書類がない為のその他のリスクについてもお教え頂けますとあり難く存じます。
ローンが通らない可能性があるということです。
企業のコンプライアンスが問われる時代になって、金融機関は違法なものに融資しない姿勢をとっています。
違法であるか適法であるかの判断材料として検査済証を添付書類とする金融機関が増えています。
また、土地の値段しか借り入れしないとしても建物が建っていれば土地・建物の両方に抵当権設定して融資をするのが一般的です。
違法な建築物に対して金融機関がどのように判断するかが鍵になると思います。
これは金融機関各々の規定によるので質問者さんのような物件ではローンが通る金融機関があることも事実です。
仲介業者は馴れていますから、何件もの金融機関に融資内定を出すこともあります。


>今後増築予定なし、耐震関係のリフォーム予定、10年程で立替を希望しています。


耐震リフォームをローンで組む場合は、当初融資してもらった金融期間以外で融資を受けれらない可能性があります。


ただ、あんまり心配する事例ではないですよ。
増改築しなくても建物の主要構造部(壁・柱・床・はり・屋根・階段)の1/2以上の修繕や模様替えでは確認申請を提出しなければなりません。
検査済証をとっていない物件でも、確認申請は出せますから。
その際は現法に合致するようにしなればなりませんし、違法な部分があれば撤去や改修します。
購入予定の物件が現法に合致するのであれば、屋根の葺きかえ(1/2以上)で再度検査済証を入手する方法もあります。


厳密に言えば建物購入後、確認申請を出さずに自動車車庫を建築した場合やサンルームを建築して建蔽率違反になっている物件をよく見かけます。
これも増築や改修する場合は確認申請を出します。
もちろん、完了検査を受ける際には自動車車庫やサンルームを撤去します。


現実的な問題としては、ローンが通るか通らないかだけだと思いますよ。

45

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投稿日時:2016/03/25 16:14:37

質問した人からのお礼

ありがとうございました! 大変助かりました!

4

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投稿日時:2016/03/25 20:26:07

その他の投稿

4件中 1〜5件表示

shishishihhさん

株式会社アイダ設計が格安注文住宅を出していますが、アイダ設計という会社は過去にたくさん訴えられているのでしょうか?
もし訴えられているとしたらその訴訟内容を教えてください株式会社アイダ設計の格安住宅を購入検討しているのですが、2chで確認したら、

90 :(仮称)名無し邸新築工事:02/10/12 14:41 ID:AQT3lVfvアイダがまともな会社だって? 笑っちゃうね。
今でも裁判10以上抱えているよ。
昔から不動産関係の新聞にアイダが訴えられてるという記事は たくさん載っている。
引き渡し終わっているのに半年も引っ越ししないで、裁判中で 戦っている人が近所にいるよ。
仲介業の不動産屋に聞いてみな。
アイダで立てた家、仲介で売りたいんだがと。
多分、アイダってだけで500~800万円ほど相場より低い額を 提示されるから。


とか

94 :アイダ大工:02/10/17 15:25 ID:vGoTc9QA>>91 アイダの契約書には「口頭による約束は全て無効 必ず文書による」 と書いてある 何回もFAXで質問や要望出したけど一回も「文書」は来なかった

とか

602 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/21 18:33 ID:???アイダは引渡しまで、設計図書くれないんだって?
そんなのってあるのか?
じゃぁ、何を元に建物をチェックすればいいんだ?


とか

イロイロ問題があるようなのですが、実際どういう件で訴えられているんでしょうか。
ソースや詳しい情報を知っている方がいれば教えてください。


引用:

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投稿日時:2016/03/25 19:34:10

shishishihhさん

私はこれから注文住宅を建てますが、迷わずガスコンロ予定です。
今は大分掃除は楽なんですよ~。


計画停電の時も火が使えたので温かい料理が食べれましたし。


子供に火の怖さを教える為、美味しい料理を作りたい為です。


老後の前に絶対家のメンテナンスが必要になります。
その時にもっと今より性能の良いIHが出てたら検討する予定です。

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投稿日時:2016/03/25 21:17:33

shishishihhさん

息子の初節句。
姑と揉めてしまいました…

長男の初節句に、私の実家から鯉のぼりかかぶと飾りを買ってもらうことになりました。
夫も私も鯉のぼり希望ですがうちはアパート1階に住んでおりかなり小さなものしか飾れません。
そこで3年後に新築を建てるまでの間だけ、夫の実家で大きい鯉のぼりを飾ってもらえないかと相談しました。
直接話したときは「電線にかからないかな?」とか曖昧な返答でしたが1週間経って電話があり、「そもそも(夫が)長男でもないし同居してるわけでもないのになんで実家でやらなきゃいけないの?」「アパートですればいいのに近くに住んでるからそういう考えになるの?」「あげたり下ろしたり大変そうだし」と言われました。

次男夫婦に生まれた子なんかどうでもいいし鯉のぼりなんて面倒だとでも言いたげに聞こえてきて、悔しくて涙が出ます。


大変な作業はもちろん私たちでするつもりでいたし、そんなに迷惑がられると思わなかったです…。


私たちはそんなに非常識で迷惑なお願いをしたのでしょうか?
同居でなく次男なのに夫の実家に鯉のぼりを飾るのっておかしいですか?
(夫の兄弟はまだ独身)私は断られたことよりその理由のほうに納得がいかなかったのですが、私が間違っていたのでしょうか?


ちなみに私の実家はごく一般的な家庭なので、長女のときにもそんなに高価じゃないけれどかわいい雛人形を、他の孫のときにもかぶと飾りを贈っていて、うちの長男にも同じくらいのことは…と考えてくれています。


姑には、「そういうふうに思ってらっしゃるならもう結構です、かぶとか何か、他の方法で考えます。
はじめから、嫌がられてまで自分達の考えを押し通そうとは思っていませんからもういいです。
」とちょっと投げやりに言ってしまいました。
今は自分も反省しなくてはいけないかなと思っています。


みなさんのご意見を聞かせてください。
補足私が鯉のぼりの大変さをよく理解してなかったのが悪かったのですね。
でも「飾ってあげたいけど実際すごく大変なのよゴメンね」くらいの言い方なかったのかなと思ってしまいます。
無理言うつもりもなかったのに…。


0

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投稿日時:2016/03/25 22:07:49

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